Análisis y valorización de bien raíz en tres pasos

 Define el sitio. Un sitio de tierra incluye todo lo que hay en la tierra, debajo de sus límites y por encima de ellos (cielo), que se extiende infinitamente en el espacio. Determina la ubicación exacta de los límites de tu sitio.

1 Análisis preliminar, selección e investigación de data

Se determina un plan de trabajo que nos permite determinar los recursos humanos y tiempo requerido para completar la encomienda. Se selecciona la información  que se necesitará para la elaboración de la valoración.

Se determina qué información  general y qué información específica será necesaria para establecer la valorización. Con data general nos referimos a data socioeconómica que afecta la propiedad y por la específica nos referimos a aquella que afecta específicamente un tipo de propiedad como la que está evaluándose.

En la específica se incluye análisis de las características físicas de la propiedad, mejoras, transacciones de propiedades similares, rentas, historia de la propiedad, posibilidades de cambio en uso, etc. 

2 Mejor y más productivo uso

Se determina el mejor y más productivo uso de la propiedad si estuviera vacante para ayudarnos a identificar las comparables (ventas de propiedades que comparten las mismas características) a usarse.

Se identifica el mejor y más productivo uso de la propiedad mejorada para identificar las comparables y tomar la decisión de si la propiedad bajo evalúo debe demolerse, mejorarse o simplemente quedarse tal cual está al momento de efectividad de la tasación.

3 Estimar el valor de la tierra

Se estima el valor de la propiedad usando uno de los seis procedimientos establecidos para la valoración de terrenos.

A estos seis procedimientos le dedicaremos un boletín para poder discutirlos a fondo. Sólo los mencionaré:

Ventas comparables

Distribución de valor

Extracción

Desarrollo de subdivisión

Técnica residual del terreno

Capitalización de rentas del terreno

Aplicación de los tres métodos de valoración

Típica mente se utilizan tres métodos para la valoración de un bien raíz.

 Estos métodos se conocen como:

Método de ventas comparables

Método de costo

Método de capitalización de ingresos

Cada uno de estos métodos se desarrolla de forma independiente y cada uno de ellos arroja un estimado de valor. 

Reconciliación de las indicaciones de valor y valor final estimado
La reconciliación es un proceso analítico donde se determina el valor final representándolo por un valor específico o un rango de valor.

Reportar el valor definido

El proceso de valoración culmina cuando el tasador establece la conclusión de valor en un informe. Existe diversidad de formas de cómo se pueden reportar los valores.

Conclusión

Cada técnica y metodología aplicada, debe ser evaluada desde el punto de vista de aplicabilidad, fortalezas y debilidades. Por ejemplo: para una propiedad específica puede que la cantidad y calidad de data relacionada a la capitalización de ingresos sea óptima pero que la data relacionada al costo sea limitada.

En este caso, es el tasador, quien decide qué enfoque y qué método tiene más peso para llegar a una conclusión de valor final.
Aquí he mencionado términos y métodos que requieren ser analizados independientemente. En boletines futuros les explicaré cada uno de ellos.

Asesoría en bien raíz: Antes de realizar una inversión en bien raíz considera los siguientes concejos para elegir el proyecto destino de tu dinero.

  1.        Cuidado con las preventas. Las maquetas siempre pueden ser engañosas, lo ideal es que si apostarás por una casa o departamento en preventa recurras sólo a desarrolladoras con proyectos concretados y comprobados.Es mejor exigir proyecciones y estudios de mercados que tengan aprobación de entidades crediticias o el aval de un profesional o asesor inmobiliario certificado.

2.        No vendas antes de tiempo. Para recuperar lo que invertiste deberás esperar un mínimo de 8 y 24 meses,  para empezar a ver plusvalía en la propiedad, después de realizar las obras de construcción o mejora,  ten siempre presente que los bienes raíces son inversiones de largo plazo. Por lo tanto si analizas previamente la inversión o te asesoras de asesor inmobiliario sabrás cual es la proyección de la taza y cundo recibirás los dividendos de tu inversión.

 3.        Atención con las zonas sin plusvalía, Cuando compras un lote o cualquier inmueble En un lugar donde hay mucha oferta el precio no crece, existen varios factores que pueden limitar el aumento en el valor entre ellos: la construcción de ejes viales y la falta de planeación para hacer frente a la carga de tránsito vehicular, las zonas de expansión y los planes parciales que estén proyectados en la zona según el P.O.T.

4.        Solicita asesoría. Comprar una propiedad “por sí mismo” puede ser una decisión de inversión errónea y meterte en problemas  financieros. Ten presente que De la misma manera que piensas en un corredor de bolsa para invertir en acciones, debes considerar a un asesor inmobiliario certificado para tomar una decisión de compra en bienes raíces. En BASE CONSULTORES, te brindamos la ayuda necesaria para la toma de buenas decisiones en el procesode inversión para la  de compra y venta de bienes.